案件一简介：购房方陈**交了购房定金后，房东把房子出租了，协商解决过程中，购房方签了对自己非常不利的协议（认可己方违约，承担部分违约金）。之后的洽谈过程中，房东要求购房方承担违约责任后再签正式合同，购房方不服，不签正式合同，房东没收定金，购房方起诉。代理律师仔细分析案情，找到房东违约证据，帮助购房方成功要回定金。

案情小结：只要没签正式购房合同，要回定金的可能性很高。

杭州市拱墅区人民法院

民事判决书

（2017）浙0105民初12272号

原告：陈**。

委托诉讼代理人：易德铭，浙江鑫家律师事务所律师。

被告：孙*。

被告：李**。

委托诉讼代理人：孙*。

第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦301室。

法定代表人：腾皋明，董事长。

委托诉讼代理人：周欣。

委托诉讼代理人：高林祥。

原告陈**诉被告*、李**、第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）定金合同纠纷一案，于2017年11月14日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2017年12月6日立案受理，并依法由审判员姜新农独任审判，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告陈**的诉讼代理人易德铭和被告孙*（亦即被告李**的诉讼代理人）、第三人华邦公司的诉讼代理人周欣、高林祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈**向本院提出诉讼请求：判令两被告双倍返还原告定金100000元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告陈**提交的《房地产买卖居间协议》、收条、华邦公司工作人员卢芳芳发给原告的委托书的微信截图及该委托书打印件、10月28日原告与卢芳芳的二次通话录音、10月29日原告与华邦公司工作人员张雨、卢芳芳对话录音、10月29日原告到华邦公司的视频、10月29日的微信群（原告、两被告、华邦公司2人）信息截图、10月29日原告与华邦公司高店长、张宇对话录音、10月29日原告与两被告及华邦公司张雨对话录音等证据，以及被告孙*、李**提交的2017年10月22日的协议、《房屋租赁合同》，第三人华邦公司提交的2017年10月29日被告签字的网签合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年9月30日，陈**（甲方、买受方）与李**、孙*（丙方、出卖方）、华邦公司（乙方、居间人）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，买受方（甲方）陈**愿意委托居间人华邦公司以下列条件购买出卖方（丙方）李**、孙*的物业；为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2017年9月30日向乙方交付意向金50000元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称：杭州市滨江区长河街道南岸晶都花园10幢1单元303室，面积144.44㎡；该房屋不存在租约；总房款460万元；房款支付方式为，甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后1个工作日内支付首付款138万元整打入乙方银行保证金账户，余款322万元办理商业按揭，待银行放贷且物业交割完毕两个工作日后转付给丙方；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后20天内签订正式的房屋转让合同。届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包括甲方已支付定金）；丙方愿意将本协议第二条所述之物业通过乙方，按本协议第三条规定的购买条件出卖给甲方。并约定，1、经买卖双方友好协商同意，正式合同价为430万元整，差价30万元于买方按揭审批通过后1个工作日内买方支付卖方；2、经买卖双方友好协商同意，两天内因银行拒贷原因，则无责解除，若因节假日征信无法查询以上条款，延至2017年10月9日24点之前。该协议签订前后，陈**支付给孙*、李**50000元。后李**又将其中的25000元支付给了华邦公司，该款现仍在华邦公司处。

2017年10月7日，李**将杭州市滨江区长河街道南岸晶都花园10幢1单元303室房屋出租给他人，租赁期限至2018年1月7日。

陈**与孙*、李**、华邦公司约定于2017年10月22日到华邦公司处签订《杭州市房屋转让合同》。该日，陈**与孙*、李**到达华邦公司后，孙*、李**告知案涉房屋已出租，要求在杭州市房屋转让合同上约定房屋已出租。陈**不能接受，要求孙*、陈**解决该房屋的出租问题。陈**（甲方）与孙*（乙方）于当日签订《协议》一份，约定：“双方同意在22号—29号之间续签合同，如果甲方29号24点之前未履行约定的时间内签合同，乙方则不需要把定金的2.5万给甲方，按时签约则乙方付给甲方2.5万的1万。”之后，陈**多次向华邦公司提出，要求孙*、李**先解除案涉房屋出租再签订《杭州市房屋转让合同》。2017年10月29日20：41时左右，孙*、李**在《杭州市房屋转让合同》上签字，该合同上注明案涉房屋有租赁。当晚，陈**也到达华邦公司，对案涉房屋已出租有异议，认为双方签订《房地产买卖居间协议》时该房屋为空置房屋，未出租，应由孙*、李**先解除租赁合同其再签订《杭州市房屋转让合同》。双方遂未能签订《杭州市房屋转让合同》。

本院认为，对陈**与孙*、李**及华邦公司签订《房地产买卖居间协议》，以及陈**已支付给孙*、李**定金50000元，以及其中25000元现在华邦公司处等事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。《房地产买卖居间协议》虽约定应于签订该协议之后20日内签订正式的房屋转让合同，但根据庭审中各方陈述，可以确认原、被告双方同意延期至2017年10月22日签订《杭州市房屋转让合同》。因此，双方未在《房地产买卖居间协议》签订之后20内签订《杭州市房屋转让合同》，均不构成违约。2017年10月22日，双方到达华邦公司准备签订《杭州市房屋转让合同》，陈**因发现孙*、李**在《房地产买卖居间协议》签订之后将案涉房屋出租，该房屋状况发生重大变化，与孙*、李**磋商解除房屋租赁状态未果后，未签订《杭州市房屋转让合同》不构成违约。当日，双方约定最迟于2017年10月29日24点前签订《杭州市房屋转让合同》。双方也均到达了华邦公司总部准备签订《杭州市房屋转让合同》，但仍因对案涉房屋的租赁问题未能达成一致，致未能签订《杭州市房屋转让合同》。因本案《房地产买卖居间协议》系预约合同，陈**在《房地产买卖居间协议》签订后案涉房屋因出租而发生了可能影响其权益的重大变化的情况下，享有就该房屋租赁问题与对方继续磋商的权利，其因未能就该租赁问题与孙*、李**达成一致而未签订本约《杭州市房屋转让合同》，不构成违约。《房地产买卖居间协议》签订时案涉房屋虽未出租，但双方并未约定在该协议签订后孙*、李**不能将该房屋出租，因是时孙*、李**仍为该房屋的所有权人，其在该房屋的所有权转移登记之前将该房屋短期出租，也尚不足以认定为违约。而孙*、李**未拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，其因未能就该租赁问题与陈**达成一致致双方未签订《杭州市房屋转让合同》，也不构成违约。综上，本案系不可归责于双方当事人的事由导致双方当事人未能签订《杭州市房屋转让合同》，故孙*、李**应将收取的定金50000元返还给陈**，因其中定金25000元现在华邦公司处，华邦公司同意对该25000元直接作出处理，故该25000元由华邦公司直接返还陈**。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：

一、被告孙*、李**于本判决生效之日起十日内返还原告陈**定金25000元；

二、第三人杭州华邦房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈**定金25000元；

三、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告陈**负担575元，被告孙*、李**负担575元。

原告陈**于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告孙*、李**于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　姜新农

二〇一八年四月二十八日

代书记员　谢燕宇

案件二简介：购房方董*卖一房买二房同时进行，买进本案所涉房屋为第二套，中介查档时原房屋还未过户、买进的第一套已经在名下，因为杭州市限购政策是名下不能有3套房屋，导致不能如期网签正式的房屋买卖合同，必须等原房屋过户出去，因此，具备网签条件的时间实际比合同约定的时间晚了8天。

卖方章*以买方未在合同约定的时间内签正式购房合同为由起诉买方董*要求没收购房定金20万元。

浙江鑫家律师事务所易德铭律师接受董*委托后，采取反诉策略并成功证明未能如期网签并非董*过错，法院判决卖方章*返还购房定金20万元。

案情小结：即使未在合同约定的时间内签订正式购房合同，如果能证明并非买方过错仍然可以退回购房定金。

杭州市拱墅区人民法院

民事判决书

（2018）浙0105民初6854号

原告（反诉被告）：章*

委托代理人：孙**、王*，浙江博方律师事务所律师

被告（反诉原告）：董*

委托代理人：易德铭、姚天亮，浙江鑫家律师事务所律师

第三人：杭州华邦房地产代理有限公司

……（基本案情略）

本院认为：章*、董*及第三人华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。章*主张解除案涉《房地产买卖居间协议》，董*也在本案中提出了反诉请求，故本院对章*该诉请予以支持。

本案的争议焦点在于双方未能签订房屋买卖合同是否可归责于当事人一方。根据案涉房地产买卖居间协议，双方应在2018年4月20日前签订房屋买卖合同，然因董*名下有二套房，其中一套房屋正在出售尚未完成过户手续，致董*未能通过查档而无法与原告签订房屋买卖合同。4月28日董*查档通过，董*愿意履行签订房屋买卖合同的义务，但因章*要求华邦公司保证于2018年5月10日完成过户手续而未能达成一致。根据案涉居间协议第六条之规定，合同所约定的定金属定约定金性质。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条之规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。然董*未拒绝与章*签订房屋买卖合同，在居间协议约定的期间内因查档未能通过而不能签订，在查档通过后董*积极要求履行签订房屋买卖合同的义务，双方也进行磋商，但就过户时间不能达成一致，属不可归责于双方事由。本院认为董*并非恶意拒绝履行签订房屋买卖合同的义务，故本院对章*要求没收定金的诉求不予支持。……判决如下：

一、解除章*、董*、杭州华邦公司与2018年4月15日的《房地产买卖居间协议》。

二、驳回本诉原告章*的其他诉讼请求。

三、反诉被告章*于本判决生效之日起十日内归还反诉原告董*定金20万元。

本诉案件受理费4200元由本诉原告章*负担。反诉案件受理费3650元，由反诉原告董*负担1825元，由反诉被告章*负担1825元。

……

审 判 长    马 婵 娟

人民陪审员  张 更 泗

人民陪审员  王 春 英

二〇一九年七月十日

代 书记员   陈 嘉 俊